广州南站是全国TOP级交通枢纽，但一半人在吐槽它，一半人在可惜它。
南站的槽点众所周知，停车难、停车贵，出站进站口像迷宫，地铁接驳走断腿，为此小红书还专门出了攻略教大家如何避免南站一日游。
南站可惜的地方在于一手好牌没打好。广州南站在城市规划上远不止一个交通枢纽站，更是国际级的商务区、高端消费商圈和产业集群圈。但每年过亿的客流也没托起南站这些规划蓝图，发展10多年，现在很多人到南站商务区一看，第一印象还是没人、没配套。
过亿客流托不起南站？
这其中体验最深的是首波进入南站的投资客，2014年2万/㎡入手的公寓，8年过去1.5万/㎡挂牌，放了两个月也才2个人关注。当初楼盘广告说的超级枢纽、过亿客流、不愁租金不愁卖都成了打脸的巴掌。
来源：贝壳截图
压力瞬间给到两个百万级的商业项目——万科世博汇和恒大冠珺之光。2019-2020年，两大项目相继开盘，以数百上千人抢房的盛况称霸公寓市场。目前两大项目二手还没有入市，但转手肉眼可见的难。
早期南站定位商务区，重点发展总部经济，所以最先建起来的都是写字楼、商办综合体。和所有新区规划一样，产业、企业引进都是难啃的骨头。所以12年过去，南站写字楼林立但办公企业有限，人才留驻率不高。
虽然南站是客流过亿的枢纽，但没有相应的产业和企业与之捆绑，片区留不住人，也就带不动周边消费，商业配套也难以成形。
努力做大南站这个馅饼
没人、没配套就成了很多人对南站的印象。显然政府也意识到南站的发展问题，在2019年的《广州南站周边地区控制性详细规划深化》中将南站发展进行扩容提质。
核心区4.04平方公里，以交通枢纽、总部办公、产业服务功能等产业为主导；同时7大组团协同发展，包括石壁、谢村、陈头岗等改造更新，增加教育、医疗、文旅等配套，打造居住后花园。整个规划范围扩充至36平方公里。
在新规划推动之下，南站这两年的成绩不小。
第一，2020年拿下19个签约项目，涉及国际学校、shoppingmall、总部大厦、文旅等业态，其中代表性的有：
新世界集团国际学校项目
正佳广州南站商务区文商旅项目
合生创展合生汇项目
广州城投南站核心区商业办公综合体项目
三雄极光总部大厦项目
新诤信粤港澳大湾区知识产权产业中心项目
广州购书中心南站商务区项目
海印又一城项目
宝龙城市广场项目
健力宝华南区总部项目
目前新世界国际学校在建设，总投资12亿元，预计2023年首期开学；26万㎡的南站地下空间——花城汇·南站今年年底预估分批运营；粤海天河城商管携手同熙商业打造的喜街Hey Block街区已经开业。
第二，去年至今，佛山2号线、广州地铁7号线西延段和22号线相继通车，加上广州2号线，南站成为广州首个 "四线换乘"站。未来实现4条高铁 +3条城际轨道 +4地铁+长途汽车客运、公交、出租车及网约车的全天候无缝换乘。
第三，今年供地计划公布，南站一口气亮出15 宗商服用地，要发展银行、证券等金融业态。
房价吹风奔5万，飘了？
乘着这几股东风，广州南站在市场上又热了起来。目前片区在售住宅新盘仅有3个，分别是越秀星寰TOD、越秀星瀚TOD以及今年入市的城投岭南府。
越秀星瀚TOD位于地铁22号线陈头岗站旁，临近万科世博汇、富力UCLA、广州足球场等，目前在售85-112平产品，价格为37500元/㎡。
越秀星寰TOD距离7号线谢村站300米，步行约5分钟，2站到广州南站。同时步行600米左右到广州足球场（原恒大足球场，城投已接手，目前在建中）。项目分为南北区开发，共13栋住宅，目前主推92平2+1房和113平3+1房，价格41000—42000元/㎡。
城投岭南府是国企城投进入南站板块的首个住宅项目，距离南站直线约1公里。项目共12栋住宅，首期推出98-143㎡的N+1产品，吹风价5万/㎡。
三个项目同属一个板块，在地段、配套和产品的差异之下，价格差异也非常明显。但南站要奔向5万/㎡，有点飘了。
对比一下临近板块，目前万博-长隆板块新项目售价5-6万/㎡，被18号线带火的番禺广州站片区房价4-5万/㎡，两个区域配套成熟度和人气远胜南站。
综上所述，广州南站12年发展虽然跟不上市场对它的期待，但一直在做大做强。没人、没配套只是表象，现在是南站片区的厚积薄发期。但买房置业期待南站板块和科学城一样房价一飞冲天，概率很低。
其次，南站目前在售的楼盘和房价既有内部竞争，也有外部竞争，毕竟总价400-500万在广州买房可以选的板块很多，例如万博、科学城、海珠、荔湾甚至白云新城等。
最后，南站商办产品不少，能选住宅就不要选公寓，南站投资市场和二手交易的成熟期还远着。
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